中央伦敦财产信托有限公司诉高树房产有限公司案(1)

( CENTRAL LONDON PROPERTY TRUST,LTD.V．HIGH TREES HOUSE,LTD．)

泰挂译 葛云松校  北京大学法律学系

案件事实
1937年9月24日，原告中央伦敦财产信托有限公司与被告高树房产有限公司签订了一份盖印租赁合同，(2)原告将一栋公寓楼租赁给被告，租期99年，从1937年9月29日起算，租金为每年2500英镑。这栋公寓楼是新建的。由于很快就开始了二战，许多人离开了伦敦，所以公寓楼没有被全部转租出去。在当时无法逆转的战争情势下，被告显然不可能将公寓完全转租。两公司的负责人都明白地意识到，在这种情况下被告无法从转租中取得足够的收入，从而也就很难向原告支付预定的租金。双方协商后，于1941年初达成书面协议，将租金从租赁开始时起削减为每年1250英镑。
这样，被告按每年1250英镑的数额支付了从1941年到1945年初的租金。到了1945年初时，二战即将结束，公寓楼中的所有公寓都租了出去，但此后被告仍按此数额支付。1945年9月21日，原告给被告写信称，租金应当从租赁期一开始就按照最初合同规定的全额(每年2500英镑)支付，并说被告欠租数量为7916英镑。后来，原告向英国高级法院王座分庭提起了这个友好诉讼，(3)以弄清楚在被告应当支付多少租金问题上的法律状况。在诉讼中，原告起诉要求的金额是625英镑，这是1945年以后两个季度被告不愿支付的租金额，因为原告主张年租金应为2500英镑，而被告只愿意以1250英镑的年租金额支付，这样在两个季度中被告不愿支付而原告认为应当支付的租金额是625英镑。被告在答辩中主张：1、双方因削减租金而往来的书信构成了一个合同，因此租金应为1250英镑，并且这个合同的效力及于整个租赁期；2、作为替代抗辩理由，(4)原告公司既然已经同意按照1250英镑计算年租金，根据禁止反言原则应被禁止主张超过每年1250英镑的租金，3、更进一步的替代抗辩理由是，由于原告在其1945年9月21日的信件之前(被告9月24日收到)，并没有主张超过1250英镑的租金，应认为他们已经放弃了主张任何超过每年1250英镑的租金的权利，直到1945年9月24日为止。

英国高级法院王座分庭的判决
( Queen's Bench Division of the High Court of Justice)

丹宁法官：
(在陈述了事实后继续阐述)如果我不顾近来法律上的发展来考虑这个问题，则毫无疑问，如果原告提出请求，他们就可以被宣告有权获得从租赁期一开始起以每年2500英镑计算的租金。因为租金支付所依据的租赁合同是一份盖印租赁合同，根据过去的普通法，它不能够被一份非正式的协议(5)(不论是否采取书面形式)变更，仅可以通过盖印合同变更。(6)但是衡平法出来干预了，它说，如果简式合同被用来变更一份盖印合同(在法律要求租赁合同应当采取书面形式的情况下，此变更协议亦应采用书面形式以为证明(7)，法院可以认可其效力，就如同在Berryv．Berry((1929)2K.K.316)案中体现的那样。但是这一衡平法原则很难适用于本案，因为这里的变更协议可能被说成是无约因的。(8)就禁止反言原则而言，这里的关于减少租金的陈述并非对于一个既存事实的陈述，实际上它是一个关于未来的陈述，即租金的支付将不再按照原定的全额来执行，而是按照削减的金额支付。这样的一个陈述不适用禁止反言原则，因为 Jorden v．Money((1854)5H．L．C．185)案说明，关于未来的陈述或者体现为一个合同，或者什么也不是。(9)但由于近年来法律的发展，现在的法律是什么状况呢：自Jorden v． Money案以来这方面的法律尚未稳固地确定下来。在过去的五十年里有一系列的判例，尽管它们被称作关于禁止反言的判例，但实际上并非如此。它们是这样的判例：一个人以创设法律关系为目的而作出一个允诺，并且允诺人知道，接受允诺的人将根据这个允诺行事，并且他确实根据允诺行事了。在这样的案件中，法院说，允诺必须兑现。我特别想提出的判例有Fenner v．Blake((1900)lQ．B，426)；Re Wickham((1917)34 T．L．R．158)；Re William Porter E Co，. Ltd．((1937)2 AlI E．R．361)和Buttery v．Pickard ((1946) W．N．25)。我已经说过，它们并非严格的意义上的关于禁止反言原则的判例。(10)它们实际上是允诺——期望其发生拘束力，期望其被据以行事，并且对方也确实据之行事了。Jor—den v．Money案中的事实与这些判例并不相同。(11)因为该案中允诺人明确地说明她并不打算在法律上受约束，而在我提到的那些判例中，恰当的推断是，允诺人确实打算受约束。在上面的每一个判例中，法院都认为进行允诺的当事人应当受到允诺的约束。尽管根据过去的普通法可能很难为之找到任何约因。法院还没有走得很远以致于使违反这种允诺造成的损害赔偿具备诉因。但他们拒绝允许允诺人进行与之不一致的行为。在这个意义上，也仅在这个意义上，这种允诺使禁止反言原则适用。这些判例是普通法和衡平法融合的一个自然的结果，因为 Hugees v．Metropolitan Ry．((1877)2 App．Cas．439，448)、Birmingham an District Land Co．v．London ＆ North Estern Ry．((1888)40 Ch．D．268，286)和 Salisbury(Marquess) v．Gilmore((1942)2K．B．38，51)都根据充足的理由认为，在衡平法上，不允许一方当事人违反这样一个允诺。我认为，承认这种允诺有效的时候现在已经到了。无疑，这一观点在逻辑上的结果是，一个关于只需收到对方进行较小金额的给付就可以算成是实际的较大数额的债务已获清偿的允诺，如果已经被据以实施了，就是有约束力的，约因的缺乏可以不论；并且，如果这是从普通法和衡平法的融合可以推导出的结论，那就更好了。这方面的问题在 Foakes v．Beer案中没有进行考虑。但是今天，普通法和衡平法已经合为一体70年了，法律原则应当根据它们的这种融合而重新考虑。应当注意到，在法律修改委员会第6号中期报告的第35、40段中建议，象我前面提出的这种允诺应当在法律上是可执行的，尽管被允诺人并未为之提供约因。我认为，在我所提及的范围内，各法院的判例现在已经使这样的结果发生。
我相信象我所说的这种允诺是有约束力的，进而在本案中，剩下来的唯一需要我考虑的问题是允诺的范围。我在所有证据的基础上认为，这里的允诺是，在由于当时的主要形势公寓楼没有全部或者近于全部租出去的时间里，作为一项权宜之计，将租金削减为每年1250英镑。这意味着租金的削减应适用到1944年底前的几年，但在1945年初显然公寓已经全部租出去了，并且从公寓上得到的租金(许多公寓没有受到租金管制法的影响)甚至超过了当初设想的假如租出去可以得到的租金数额。当初双方无论如何肯定仔细考虑过可以从公寓出租上获得的租金。我查明，削减租金时的主要形势到1945年的前几个月时已经完全过去了。我确信在允诺作出时，各方当事人都明白，允诺仅仅在允诺当时的主要形势之下适用，即，当公寓仅为部分租出去的时候适用，允诺没有超出这个范围。当1945年初公寓全部租出去时，租金削减不再适用。
在这些情形下，根据我理解的法律，我认为1945年9月29日和12月25日到期的两个季度的租金应以全额支付。
如果本案原本是一个禁止反言的案件，则一种看法可能认为，当陈述所适用的条件终结时，禁止反言原则就停止适用，或者也可能有意见认为，只有在进行了通知的情况下它才不再适用。这两种看法都只是用以确定陈述的范围的方法。我倾向于认为，一个允诺人期望其发生约束力，期望其被据以行事，并且对方也确实据之行事的允诺，在其内容被恰当适用的范围内具有约束力。(12)在本案中的允诺在直到1945年初之前的时期内是有约束力的，从那时起就应当支付全额的租金。
因此我判决原告公司胜诉，可以获得请求的款项。

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(1947) I K．B．130；(1947)L.J．R，77；175L．T．333；62T．L.R．557．本案是确立英国合同法上的允诺上禁止反言原则(promissory estoppel)的重要判例，由英国当代最著名的法官和法学家丹宁勋爵(Lord Denning)判决，是英国合同法历史上最著名的判例之一，至今仍然发挥着极大的作用。本案主要的法律背景是，在英美法上，合同的成立除了需要双方当事人的合意之外，原则上还需要有约因存在，否则合同就不能被法院执行。可是，在很多情况下，当事人之问达成的协议虽然没有约因存在，但不承认其效力对一方当事人是很不公正的。本案确立的允诺上禁止反言原则，就是承认那些没有约因但符合一定条件的协议有一定的法律效力的法律规则。鉴于国内出版的许多书籍中都已经涉及本案，所以译者不对本案作详细评述。有关本案的背景和在法律上的意义，请参考[英]丹宁：《法律的训诫》，杨百揆等译，群众出版社1985年版，第170页以下；杨桢：《英美契约法论》，北京大学出版社1997年版，第88页以下。在这里，译者只是加注若干译注，以帮助一般读者理解。

盖印合同(ontract under SeaI)，是英美合同法上的一种以特殊形式达成的合同。在英国法律的早期，只有盖印合同才在法律上是可执行的，其他合同(包括一般的书面合同)法院原则上并不承认其效力。盖印合同的达成要求当事人以书面记载，对文本进行蜡封并盖上印章，并且须交付给对方当事人。后来蜡封盖印的形式被简化，通常在合同上印上“seaI”或者“L．S．(拉丁文 Locus sigilli的简写)”即可。盖印合同是正式合同，非正式合同(英美法常称简式合同5imple Contract)后来逐渐被法院承认有执行力，但必须有约因存在。但盖印合同作为正式合同，即使没有约因也可以成立。盖印合同和简式合同还有其他很多方面的区别，但逐渐地都消灭了。在美国已经有很多州通过制定法完全废除了盖印合同，也就是说合同在成立要件上都需要遵循一般规则，不再有盖印合同这一种特别方式。

友好诉讼(friendly proceedings)，英文也作 friendly suit， amicable action， case agreed On，指双方当事人虽然对于相关事实没有争议，但是对于究竟应当适用什么法律发生了争议。于是，他们达成一个协议，将纠纷提交法院，以通过法院的判决获知有关法律问题的结论。

即如果前一个理由法院不支持，就主张这个理由作为替代。

原文是 an agreement by parol，字面意思是口头协议，但在普通法上，它指的是没有采取盖印形式的其他协议，包括口头的和书面的，所以丹宁勋爵在括号中说“不论是否采取书面形式”。其意思相当于非正式合同或者简式合同，所以这里译作非正式的协议。See BIack’s Law Dictionary， fifth edition， West Publishing Co.,1979， p．62。

由于盖印合同是正式合同，所以在旧的普通法上，协议对盖印合同的变更也必须通过另一个盖印合同的方式进行。如果双方达成的对盖印合同进行变更的协议在形式上采用的是简式合同，而不是盖印合同，则此变更协议不能生效。这一规则后来受到衡平法的修正。

一般来说，法律上并不规定哪些合同应当用盖印合同的方式，是由当事人决定将他们认为有必要的合同以盖印合同的方式达成。在这里所说的衡平法原则之下，对于一个盖印合同，原则上可以用书面或者口头的协议加以变更。但是，法律规定几类合同必须采用书面形式(Statute of Frauds)，则如果当事人是用盖印合同方式达成这样一个合同，那么变更它的协议虽不必采用盖印合同方式，但至少必须采用书面形式。

这里是一种典型的欠缺约因的合同。因为对于原告消灭自己的每年1250英镑租金的允诺，被告没有付出任何对价，只是单纯受对方的恩惠，所以这个新协议是没有约因的。

禁止反言原则(estoppel)是英美法上的非常有特色的制度。它包括数种具体的情形，总的说，就是在特定情况下，为了保障对方当事人的正当利益，禁止当事人主张自己原本享有的某项权利或者否认自己曾经作出的陈述(尽管该陈述的确是虚假的或者本应没有法律效力的)。Jor—den v．Money案的案情是， Money欠 Jorden1200英镑， Jorden多次向 Money表示其愿意免去其债务。因此，基于自己的这个沉重的债务负担已被免除， Money才敢于结了婚。关于Jor-den能不能改变主意向 Money追讨这笔欠款的问题，英国上议院(英格兰的最高司法机构)判决认为，此债务免除的协议无约因，不构成合同；而普通法上承认的禁止反言原则仅适用于对既存事实的虚伪陈述，而不适用于对未来的意愿所进行的陈述，所以 Jorden仍然可以向 Money追讨这笔钱。

传统的禁止反言原则的内容如前所述，相应的概念是 equitable estoppel(衡平法上禁止反言原则)。本案中，丹宁勋爵多次说本案实际并非禁止反言的案件，指的是它不属于传统的禁止反言案件，而本案确立的原则被称为 promissory estoppel(允诺上禁止反言原则)。所以，对于判决中关于本案是否是一个禁止反言的Joeden v．Money can be distinguished”，此处译为“Jorden v．Money案中的事实与这些判例并不相同”。英美法的核心制度是遵循先例原则，一个判例中针对特定事实所适用的法律规则，在以后审理事实实质相同的案件中，应当同样适用。但如果两个案件的事实在实质上并不相同，则自然不应适用相同的法律规则。分析两个案件的事实并认为它们有根本区别，就称为 distinguish。

这句话的意思是，允诺有效的范围决定于其内容，具体范围要在案件中具体衡量。