关于贯彻〈城市房屋拆迁管理条例〉的若干意见

太仓市人民政府　　　　

二○○二年二月二十六日 

国务院第305号令公布的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称新《条例》）已于2001年11月1日起施行，根据苏州市政府关于贯彻《城市房屋拆迁管理条例》的若干意见（以下简称《意见》）通知的精神，为进一步保护房屋所有权人的合法权益，调整拆迁补偿和安置的方式。由于新《条例》和《意见》施行后，江苏省、苏州市的地方性法规及我市拆迁有关规定中与新《条例》和《意见》的抵触部分将自行失效，为保障我市建设项目的顺利进行，维护拆迁当事人的合法权益，现将新《条例》实施后，我市拆迁管理中的有关问题作如下规定。

一、关于拆迁人和被拆迁人

拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位；被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。

二、关于拆迁管理机构

太仓市建设行政主管部门是本市城镇房屋拆迁工作的行政主管部门。太仓市城镇房屋拆迁管理办公室受市房屋拆迁行政主管部门的委托，具体负责本市城镇房屋拆迁监督管理工作。

三、关于拆迁管理

（一）办理拆迁许可证。

申请领取房屋拆迁核准通知，应当提交下列文件、资料：①房屋拆迁申请书；②建设项目批准文件；③建设工程选址意见书［征（拨）建设用地定点通知书］及规划定点红线图；④使用建设用地的核准文本。

拆迁人在领取房屋拆迁许可证时，应提交下列文件、资料：①房屋拆迁许可证申请书；②房屋拆迁核准通知书；③建设用地规划许可证；④拆迁计划和方案；⑤办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明；⑥委托拆迁的委托合同；⑦建设用地批文；⑧其他必要的文件资料。

（二）停办手续。

办理房屋拆迁核准通知书后，由建设行政主管部门书面通知工商、规划、房管、土地等部门停止办理拆迁范围内的工商营业执照，房屋翻建、扩建、改建和房屋转让、租赁、抵押及改变房屋、土地的使用性质等手续。停办期限为一年，逾期自然解冻。

因特殊情况需延长期限的，必须经建设行政主管部门批准，延长的期限不得超过一年。

（三）拆迁纠纷的处理。

拆迁人与被拆迁人或拆迁人、被拆迁人与房屋租赁人达不成拆迁补偿安置协议的，当事人都可以向批准拆迁的建设行政主管部门申请裁决。被拆迁人是批准拆迁的建设行政主管部门的，由同级人民政府裁决。进行裁决应当先予以调解，当事人对裁决不服，可以按照有关法律、法规申请行政复议或者直接向人民法院起诉。

在建设行政主管部门裁决规定的搬迁期限内，被拆迁人或者房屋租赁人拒绝搬迁的，由市人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由建设行政主管部门申请人民法院强制拆迁。

四、拆迁补偿安置

（一）被拆迁房屋建筑面积的认定。

私房、单位房以产权证记载的建筑面积认定。直管公房以产权证和房产管理部门提供的建筑面积认定。

集体土地通过征用转为国有土地后，被拆迁房屋未领取房屋所有权证的，以原乡（镇）人民政府建房批复或《建设工程规划许可证》认定产权人和合法建筑面积，取消户口因素和安置基准。

（二）被拆迁房屋的评估工作，由拆迁人在市建设行政主管部门审定的拆迁房屋评估机构中选择。被拆迁人对评估结果有争议的，可以向市建设行政主管部门申请鉴定。

对拆迁评估单位的管理办法和评估办法由市建设行政主管部门另行制定。

（三）房屋用途界定。

房屋用途以产权证记载的用途或《建设工程规划许可证》记载的功能为准。产权证未表明用途的，以产权档案记载的用途为准。

非住宅房屋分为商业用房和非商业用房二类（商业用房是指商业、金融、保险、娱乐、餐饮、服务行业的用房，其余均为非商业用房）。

住宅房屋改作非住宅房屋使用的，同时具备下列条件者可以按非住宅房屋认定。

1．私房自己开业：开业部位在房屋所有权证的合法建筑面积范围内，且办理土地使用权性质变更的，有产权人、共有人或者直系亲属（含配偶）的有效工商营业执照和税务登记证。

2．私房、单位房出租开业：开业部位在房屋所有权证的合法建筑面积范围内，有经营房屋租赁许可证、土地使用权租赁许可证，有与《房屋租赁合同》户名一致的有效工商营业执照和税务登记证。

3．直管公房原租赁户开业：有原公有住房租赁证，有经营房屋租赁证，有与原租赁户或者同住父母、子女（合配偶）户名一致的有效工商营业执照和税务登记证。

住宅改为非住宅的建筑面积认定按照下列办法确认：私房和单位自有房屋自营开业的，以向工商部门申领营业执照时登记的面积为依据，营业用房占地面积应在国有土地改变用途许可证用地面积范围内；其他租赁房屋开业的，以向房产管理部门申领的房屋租赁证为依据。

（四）补偿安置。

拆迁补偿安置的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。根据被拆迂房屋的区位、用途、建筑面积等因素，由房地产评估机构进行评估。

1．实行货币补偿的，房屋的补偿费由房屋补偿金和区位补偿金二部分组成，以现金方式直接支付给被拆迁人。

房屋补偿金＝［基本重置单价×（1＋楼层层次调整系数）×成新率×建筑面积＋装修评估值＋部分附着物残余价值］

房屋重置单价由市物价和建设行政主管部门定期公布。

区位补偿金＝区位价×建筑面积×楼层层次调整系数

住宅房屋建筑面积小于土地使用权面积的按土地使用权面积计算，土地使用权面积以土地使用证记载的面积认定。

集体土地上的住宅通过征用转为国有土地后，计算被拆迁房屋的区位补偿金时，按房屋建筑面积计算。禽、畜等房屋不给子区位价补偿。

沙溪、浏河、璜泾三大镇的房屋拆迁区位和区位价由所在镇人民政府根据实际情况确定，并报市物价和建设行政主管部门批准。

2．实行房屋产权调换的，被拆迁房屋按货币补偿结算其价值，所调换的安置房按市场价计算价格，拆迁人与被拆迁人结清产权调换的差价。

3．集体土地被征用转为国有土地后，农民住宅附合有关政策可安排宅基自行建造的，其被拆迁房的补偿费＝［基木重置单价×（1＋楼层层次调整系数）×成新率×建筑面积＋装修评估值＋部分附着物残余价值］。

（五）拆迁区位和区位价格的确定。

拆迁区位和区位价格由市物价、建设行政主管部门根据我市实际情况另行制定。

（六）拆迁租赁房屋的处理方式。

拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。

被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

以标准租金租赁的直管公房和单位产权的房屋所有人不选择前二种方式的，可按下列办法解除租赁关系：

l．住宅房屋：房屋补偿费的20％给房屋所有人，80％给房屋承租人；

2．非住房屋：房屋补偿费的30％给房屋所有人，70％给房屋承租人。

（七）产权调换房屋协议的签订、房屋交付使用要求及契税问题。

用于产权调换的安置房，拆迁人与被拆迁人在签订拆迁补偿安置协议时必须附房屋平面图。安置房应标明地址、幢室号和详细尺寸、协议中应约定面积误差范围及处理方式、分期付款办法、过渡期限、过渡方式和各自的违约责任。

安置房交付使用时，拆迁人必须向被拆迁人提供安置房所有权登记证明、住宅质量保证书、住宅使用说明书、房屋质量合格证书复印件、拆迁许可证复印件和国有土地使用权复印件。以方便被拆迁人办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》。

被拆迁人或者房屋承租人另行购买房屋的契税，与补偿安置款等值的部分免交契税，超过等值的部分按规定纳税。

五、关于拆迁计户规则和备神补助费的问题

拆迁人按规定给予被拆迁人搬迁、自行过渡和停产、停业补助费，私房按房屋所有权证计户，公房按公有住房租赁证计户，非住宅按工商营业执照计户。

搬迁补助费、自行过渡补助费、停产停业补助费和电话移机等其它费用的补助标准，由物价、建设行政主管部门另行制定。

六、其他有关问题

本若干意见自公布之日起执行，公布之前已经实施的拆迁项目仍按原政策执行。

本若干意见由太仓市建设行政主管部门负责解释。