房地产开发法律服务

房地产开发，通常是指开发商取得土地，进行房屋建设，最后把建设好的房屋在市场上销售的行为。

1. 房地产开发的法律体系

房地产开发涉及到土地出让、项目拆迁、工程建设、房屋销售与物业管理等各个方面，包含了一千多个法律法规。涉及到的法律主题有土地出让方、被拆迁人、工程承包人、商品房买受人、房屋业主等，每一个法律关系又存在着多方的复杂关系。

2. 律师为房地产开发提供法律服务的必要性

律师参与房地产开发，系统地掌握整个开发的过程和工程建设的全面情况，在提供法律服务时相对可以比较合理、准确。

2.1 律师全参与房地产开发，可以有效降低房地产开发中的风险

任何一个房地产开发项目都存在着风险，如政策风险、利率风险、市场风险和法律风险。一般说来，大型项目，复杂项目或新型项目，其风险就高一些，开发商要付出的机会成本高，律师参与其中，降低了该项目的法律风险，实际上就是节省了成本。

2.2 律师提供法律服务，可以增强开发项目的品牌效应，增加其附加值

知名的开发商，商誉比较好，有较强的中介团队，购房者的信心亦比较足，这就决定了这个产品能卖比较高的价格，也就是产生了项目的品牌效应。房屋本身的价值差不多，但其附加值不同可以让房屋产生不同的经济效益。附加值构成了商品房买受人的信心，信心决定了他掏钱的快慢与多少。在树立买受人信心的过程中，充分的法律保障与服务，实际上上升到了开发商品牌的一部分，通过完备的法律文件与合同文本，各项承诺与保障安排，法律培训与咨询，使买受人感觉到处处都有法律的存在，并且双方交易确实是在一个公平、公正与诚实信用的平台上。

2.3 合理解决开发中的问题

3.房地产开发中的若干法律问题

1、以联建、收购等形式取得项目开发权的，应关注隐形债务与土地过户问题
联建中，对于工程上产生的债务要有明确说法，以免因为表见代理或工程款优先偿付等原因承担债务。

以收购形式取得项目开发权的，通常分为公司股权的收购和项目的收购。后者也称为“项目转让”。这两种模式均需注意隐形债务问题，包括所收购公司的负债。工程欠款和由于管理不严所带来的表见代理问题。因此，在收购以前，全面的尽职，调查，以及在收购合同中包括完备的被收购方陈述与保证条款都是十分重要的。

2、与施工单位的签证、索赔及更换施工单位的问题

工程签证和索赔是两个既有区别又互相联系的不同概念。工程签证是工程合同承发包双方意思表示一致的补充协议，经书面确认的工程签证即成为工程结算，或最终增减工程造价的依据。施工单位追索工程签证款项在法律上是所有权已经确定的返还之诉。而工程索赔则是工程合同承发包双方中的任何一方同未能获得按合同约定支付的有关费用，顺延工期，赔偿损失的书面确认，在法定的期限内向对方提出赔偿请示的一种权利。这种权利在未获得对方确认之前，不能作为工程结算的依据。因此主张索赔的权利，在法律上是需要得到确认的所有权尚未明确的确认之诉。

开发商与建筑施工单位在施工过程中产生严重分歧，或是因为其他的客观原因，不能再继续履行合同，需要中途更换施工单位。更换施工单位涉及到变更招标手续、更换施工许可证等，通常需要2-3个月的时间，会导致开发项目迟延竣工.因此，在项目最初招投标选定施工单位时，就同时作好替代方案，对于重新变更施工手续，施工单位现场交接，已完工程量的确认及工程款支付，质量责任等，做出预先安排，这样做可以大大减少更换施工单位所引起的震荡。

3、买卖合同与广告问题

最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》，明显加重了开发商的责任。一些问题,诸如配套设施的完善，办理两证的时间， 建设行政管理上的问题,都不是开发商自身可以解决的。作为开发商应签订好房屋买卖合同,将自身的责任等有一个合理的限制。

司法解释直接地将广告内容作为开发商的一种承诺。从专业角度看，凡是广告，均会使用一些象征、比喻、夸张的手法，以突出并强化本项目的卖点，这与一些 法规的要求不一致。为避免开发商因广告问题而造成对商品房买受人的欺诈及可能的违约，在发布广告时，应千方百计注意其内容与事实的出入。

4、项目建设、销售与物业管理的衔接问题

在物业管理中，一定需要一部完备的物管公约，要细致入微，考虑到物业管理当中可能出现的所有细节。至于签订物管公约的时机， 应于在签订买卖合同时就同时签署，这样可以大大减轻以后逐户签署的难度。

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